Vilken rätt har jag att överlåta mitt lokalhyreskontrakt?

Fråga:
Vilken rätt har jag att överlåta mitt lokalhyreskontrakt?

Svar:
För att kunna överlåta ett lokalhyreskontrakt måste man enligt hyreslagens huvudregel få hyresvärdens godkännande. Denna regel brukar också finnas med som ett hyresvillkor i de flesta hyresavtal idag.

Om man inte får hyresvärdens godkännande och ändå överlåter hyreskontraktet anses det vara ett avtalsbrott och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Detta drabbar ju då främst den som har köpt hyreskontraktet från Dig. Denna person måste flytta men kan kräva Dig på skadestånd.

Om hyresvärden har sagt nej kan Du emellertid få hyresnämndens tillstånd till att överlåta hyreskontraktet, men överlåtelsen måste då vara i samband med att Du överlåter till samma köpare den affärsrörelse som Du driver i lokalen. Hyresnämndens tillstånd förutsätter att det är den befintliga verksamheten i lokalen som säljs tillsammans med hyreskontraktet och att köparen ska fortsätta att driva den verksamheten. Du kan således inte sälja och få hyresnämndens tillstånd om Du säljer exempelvis en konditoriverksamhet till en köpare som ska göra om verksamheten till en pizzeria eller en modebutik.

Hyresnämnden tittar också på skälen till varför hyresvärden har sagt nej. Hyresvärden måste ha haft som det står i lagen en befogad anledning till sitt nej. Om köparen har den ekonomi och den kunskap som krävs för att fortsätta driften av Din verksamhet i lokalen lämnar hyresnämnden i de allra flesta fallen sitt godkännande. Hyresnämnden har rätt att förena sitt godkännande med villkor, som exempelvis att köparen ska lämna säkerhet till hyresvärden för hyran.

Hyresnämndens tillstånd förutsätter också att Du har haft lokalen i minst tre år. Om Du har haft lokalen en kortare tid krävs det synnerliga skäl för att hyresnämnden ska lämna sitt tillstånd mot hyresvärdens nekande. Detta betyder att hyresnämnden i de flesta fallen säger nej, om man har haft lokalen i mindre tid än tre år. Detta beror på att hyresvärden har skrivit hyreskontraktet med Dig för att hyresvärden har förtroende för Dig och Din verksamhet, och ska därför inte behöva ställas inför den situation att bara några månader senare finna i lokalen en ny hyresgäst som hyresvärden inte valt själv.

DAN MICHAEL SAGELL

Dan Michael Sagell är advokat och vår samarbetspartner när det gäller hyres- och avtalsrätt. Han svarar på läsarfrågor här i nyhetsbrevet. Hör gärna av dig till redaktionen om det är något särskilt du önskar att vi tar upp. Som medlem i Svensk Servicehandel & Fast Food kan du dessutom kostnadsfritt ringa Dan Michael för rådgivning.